Une estimation immobilière est-elle fiable ?
Lors de la signature chez le notaire, le prix de vente final correspond à l'avis de valeur initial ? C'est que les professionnels de l'immobilier auront fait une estimation fiable. Mais comment arriver à cette fiabilité ? En réalité, elle repose sur deux piliers : la maîtrise des données du marché et la pertinence des moyens de mise en vente.
3 bases de données sont précieuses pour une première approche. La première, bien sûr, c’est celle des biens qu’on a vendus avec leur historique et, en attendant un Zillow français, c’est encore la plus exhaustive. La seconde, c’est celle des données synthétiques sur les prix moyens de vente et les tendances du marché : Meilleurs agents et les sites de nombreuses franchises immobilières. La troisième, c’est celle des données analytiques apportant des informations sur chaque bien vendu : DVF, impôts, mais surtout aujourd’hui Pappers immobilier.
Si plusieurs de ces bases sont accessibles aux non professionnels, elles ne permettent pas à ceux-ci d’avoir une opinion précise sur la valeur comparative de leur bien. D’abord parce que ces données manquent de précisions techniques (la cuisine est-elle des années 80 ou bien neuve du dernier cri ?) ou circonstancielles (décès dans le bien le rendant inattractif ?). Mais surtout, et c’est là le rôle essentiel de l’agent immobilier, elles sont brutes et doivent être pondérées avec les attentes et réticences des acquéreurs, qui sont fluctuantes selon les périodes et secteurs, et que le professionnel de l’immobilier qui accompagne les acquéreurs au quotidien connaît bien. Quel est le coefficient de pondération de la vue, de l’exposition, des nuisances de l'environnement, de l’étage pour les appartements, de la mitoyenneté pour les maisons, bref, de tout ce que nous appelons les points forts et faibles ?
Outre ce premier pilier de l’exploitation comparative des données, le second consiste à mettre en place une stratégie de vente pertinente. Dans cette perspective, il convient d’abord que le prix de mise en vente intègre et permette une négociation raisonnable : généralement, un prix affiché de 5% au-dessus de la fourchette haute de l’estimation, mais cela dépend des biens et du contexte. Il faut ensuite que la communication sur la mise en vente soit parfaitement adaptée au type de biens et aux acquéreurs potentiels : vente privée, diffusion sélective sur des supports haut de gamme, diffusion locale… Enfin, les conditions de visite doivent être qualitatives et confortables pour que les acquéreurs potentiels puissent se projeter.
En réunissant avec soin toutes ces conditions, le prix de vente final correspondra à l’avis de valeur, à la satisfaction de toutes les parties.